Jeżeli jesteś pewien swojego wyboru, czas na podpisanie umowy rezerwacyjnej. Dzięki niej zyskasz czas potrzebny na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, a także gwarancję, że wybrane przez Ciebie lokum nie będzie oferowane innym osobom.

Umowa rezerwacyjna jest wstępem do umowy deweloperskiej. Konieczność jej zawarcia zależy przede wszystkim od wymagań banku - zazwyczaj jest ona warunkiem rozpoczęcia procedury kredytowej, jeśli zamierzasz sfinansować zakup mieszkania właśnie w ten sposób.

Dobrze sformułowana umowa zawiera: cenę zakupu nieruchomości, termin podpisania umowy deweloperskiej, harmonogram wpłat, termin odbioru lokalu oraz warunki odstąpienia od umowy rezerwacyjnej dotyczące obu stron.

Jeśli zakup nieruchomości finansujesz z kredytu hipotecznego, powinieneś odebrać od dewelopera komplet dokumentów potrzebnych do złożenia stosownego wniosku (w Twoim imieniu może to zrobić doradca kredytowy) i złożyć je w wybranym banku.

Oczekiwanie na decyzję kredytową trwa zazwyczaj kilka tygodni od daty złożenia wniosku. Po uzyskaniu pozytywnej odpowiedzi następnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej oraz zawarcie umowy na prace wykończeniowe, jeżeli wybrałeś taką opcję.

Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera wyczerpujące i pełne informacje na temat dewelopera, wybranej przez Ciebie inwestycji, gruntu, na którym realizowany jest projekt, inwestycji planowanych w promieniu 1 km, zamierzonym sposobie finansowania budowy, kupowanym lokalu mieszkalnym, a także dotychczasowych przedsięwzięciach dewelopera.

Zapoznaj się z dokumentem dokładnie, aby mieć jasność, że decyzja o zakupie nieruchomości jest przemyślana, a wybór właściwy.

Prospekt informacyjny zostanie załączony do umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna zobowiązuje Cię do wpłaty kaucji. Daje Ci ona gwarancję, że wybrane lokum nie będzie oferowane do dalszej sprzedaży, zaś dla dewelopera jest potwierdzeniem Twojej gotowości nabycia nieruchomości.

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej następuje podpisanie umowy deweloperskiej.

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu Twoje prawa są w pełni chronione.

Umowa deweloperska jest dokumentem zobowiązującym do podpisania umowy przenoszącej na Ciebie własność nieruchomości.

W jej treści znajdziesz dokładne oznaczenie wybranego przez Ciebie lokum, zobowiązanie dewelopera do przeniesienia na Ciebie własności lokalu oraz praw z nim związanych, a także m.in termin odbioru, zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalenia dotyczące praw przysługujących Ci z tytułu rękojmi.

Na podstawie zawartej umowy deweloperskiej dokonywana jest wpłata za wybrany przez Ciebie lokal. W przypadku osób kredytujących zakup mieszkania, podpisanie umowy deweloperskiej jest warunkiem wypłaty środków z kredytu.

Umowa deweloperska to gwarancja Twojego bezpieczeństwa i komfortu użytkowania nieruchomości. Dokładnie ją przestudiuj i dopytaj o wszystkie ważne dla Ciebie punkty.

Podpisanie umowy deweloperskiej następuje w Kancelarii Notarialnej.

Przed spotkaniem deweloper skontaktuje się z Tobą drogą elektroniczną bądź telefonicznie i poinformuje o miejscu i dacie podpisania umowy oraz kosztach jej zawarcia. Opłata za podpisanie umowy deweloperskiej podzielona jest po równo między obie strony transakcji - połowę płaci nabywca, połowę deweloper.

Pamiętaj!
Na tym etapie nie nabywasz jeszcze praw własności do swojego lokum.

Notariusz, przed którym podpisałeś umowę deweloperską, przesyła jednakże odpowiedni wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego, który na jego podstawie ujawnia Twoje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jej na Ciebie jako nabywcę. Z prawnego punktu widzenia oznacza to, iż zostałeś zabezpieczony, by skutecznie domagać się przeniesienia na Ciebie prawa własności do wybranego lokum.

Jeśli zdecydowałeś się na zakup nieruchomości wraz z kompleksowym wykończeniem, teraz nadszedł moment na podpisanie stosownej umowy. Jest ona zawierana w formie osobnego dokumentu. Należność za wykończenie wnętrz zostanie rozłożona na dwie raty.

Po podpisaniu umowy czeka Cię najprzyjemniejsza część – wybór materiałów oraz rozwiązań do Twojego lokum. Otrzymasz finalną koncepcję obejmującą wszystkie wskazane przez Ciebie elementy. Zaakceptowany projekt jest obowiązującym dokumentem.
Jeśli zdecydujesz się na zmianę standardu, przygotujemy aneks do umowy z terminem i kwotą dopłaty – taki komplet dokumentów będzie podstawą przystąpienia do realizacji robót wykończeniowych. 

Przed rozpoczęciem prac musisz spełnić dwa warunki:
• dokonać odbioru mieszkania w stanie deweloperskim,
• podpisać umowę na dostawę prądu w mieszkaniu.

Po zakończeniu realizacji odbywa się odbiór prac wykończeniowych. Otrzymasz na nie 2 lata rękojmi.

Jeżeli kupiłeś mieszkanie, przy jego odbiorze otrzymasz:

• wkładkę docelową, komplet kluczy, w tym klucz do: wkładki budowlanej, skrzynki pocztowej, liczników oraz części wspólnych, a także wizjer, chipy i kod do domofonu; jeśli wykupiłeś miejsce postojowe, otrzymasz również pilot do bramy wjazdowej i klucz do blokady miejsca postojowego, a w przypadku miejsca w garażu podziemnym - pilot do hali garażowej;
• sporządzony na miejscu protokół przekazania lokalu, który zawiera informacje dotyczące stanu technicznego lokalu oraz stanu liczników (woda ciepła, zimna i ogrzewanie);
• instrukcję użytkowania mieszkania oraz części wspólnych;
• zieloną kartę/kartę danych technicznych umożliwiającą podpisanie umowy z Tauron Polska Energia S.A na założenie licznika, który będzie niezbędny do rozpoczęcia wykonywania prac remontowych.

Kopia protokołu odbioru Twojego lokalu zostanie przekazana Zarządcy Nieruchomości. Od Zarządcy dostaniesz także informację na temat wysokości zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. W ich skład wchodzą między innymi: zaliczki na ciepłą, zimną wodę i ogrzewanie oraz odprowadzenie ścieków, opłata za użytkowanie, utrzymanie części wspólnych, wywóz nieczystości, ochronę, przeglądy serwisowe, utrzymanie zagospodarowania terenu, wynagrodzenie Zarządcy i inne.

Teraz czas na podpisanie indywidualnych umów z dostawcami mediów - internetu, telewizji kablowej, telefonu. Informacje na temat operatorów na terenie Twojego osiedla znajdziesz w instrukcji użytkowania mieszkania i części wspólnych.

Po odbiorze mieszkania czeka na Ciebie jeszcze kilka spraw - najistotniejsza to podpisanie Aktu Notarialnego przenoszącego na Ciebie prawo własności kupowanego lokum. Potocznie Akt Notarialny przenoszący własność nosi nazwę umowy przenoszącej, umowy końcowej albo umowy sprzedaży. ​

Deweloper poinformuje Cię o wyznaczonym terminie podpisania Umowy Przenoszącej pocztą elektroniczną bądź skontaktuje się z Tobą telefonicznie.

Drogą mailową deweloper prześle Ci następujące informacje:

• potwierdzenie terminu wraz ze wskazaniem adresu Kancelarii Notarialnej, w której podpisywana będzie Umowa;
• wysokość ponoszonych przez Ciebie kosztów podpisania umowy przenoszącej; ​
• prośbę o podanie niezbędnych danych do podpisania aktu notarialnego.

W Umowie Przenoszącej Notariusz szczegółowo opisuje Twoje lokum – powierzchnię, układ pomieszczeń, cenę wraz z potwierdzeniem jej opłacenia.

Ważne dla Ciebie jest to, że wraz z lokalem nabywasz również udział w nieruchomości wspólnej (tj. nieruchomości gruntowej). Obejmuje ona części wspólne budynku, w którym znajduje się Twoje lokum oraz części gruntu, na którym powstał budynek. Dzięki temu masz prawo do korzystania z części wspólnych, tak jak Twoi przyszli sąsiedzi. Gospodarowaniem częściami wspólnymi zajmie się powstała Wspólnota Mieszkaniowa.

W treści Umowy Przenoszącej deweloper ustanawia odrębną własność Twojego lokalu. Oznacza to, że z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, Twoje lokum staje się odrębną od budynku i gruntu, samodzielną nieruchomością lokalową, którą w przyszłości będziesz mógł np. sprzedać.

Jeżeli Twoje lokum jest częścią osiedla, którego budowa w dalszym ciągu trwa, deweloper poprosi Cię o wyrażenie zgody na dalsze prowadzenie prac budowlanych. Umowa Przenosząca zawiera także informacje o Zarządcy, który będzie opiekował się powstałą Wspólnotą Mieszkaniową

Jeżeli zdecydowałeś się na zakup komórki lokatorskiej, w treści Umowy Przenoszącej Notariusz określa jej powierzchnię i położenie. Nabywasz komórkę lokatorską jako pomieszczenie przynależne do Twojego mieszkania i będzie ona opisana w księdze wieczystej założonej dla lokalu.

Istotne jest to, że ustanowienie odrębnej własności następuje bez obciążeń hipotecznych.

Jeżeli Twoje nowe lokum posiada taras lub ogródek, deweloper w Umowie Przenoszącej może ustanowić dla Ciebie prawo do wyłącznego korzystania z nich. Oznacza to, że będziesz ich jedynym użytkownikiem, mimo że formalnie stanowią część nieruchomości wspólnej. Pamiętaj jednak, że musisz respektować to samo uprawnienie innych nabywców.

Jeżeli zdecydowałeś się na zakup lokalu wraz z miejscem postojowym, deweloper w zależności od inwestycji wydzieli je w następujący sposób:

• poprzez ustanowienie na Twoją rzecz prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach nieruchomości wspólnej

lub

• poprzez nabycie przez Ciebie udziału w hali garażowej (lokalu użytkowym) z ustaleniem prawa do korzystania z określonego miejsca postojowego.

W obu przypadkach opis miejsca postojowego i Twoje prawo będą wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej albo do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu użytkowego. Tym nie musisz się jednak martwić - o wpis zadba Notariusz.

Miejsce postojowe możesz kupić w dowolnym czasie, nawet po zawarciu Umowy Przenoszącej. Upewnij się tylko, czy deweloper ma jeszcze wolne miejsca w ofercie. Warto się pospieszyć i sfinalizować transakcję razem z Umową Przenoszącą.

Żeby dokonać zakupu miejsca postojowego, nie musisz posiadać mieszkania w danej inwestycji.

Przed podpisaniem aktu notarialnego powinieneś poinformować dewelopera czy nabywasz nieruchomość samodzielnie (do majątku osobistego), czy do majątku wspólnego (w ramach tzw. małżeńskiej wspólności majątkowej).

• Jeżeli dokonujesz zakupu samodzielnie, nowe lokum będzie w całości przypisane do Twojego majątku osobistego.
• Jeśli zakupu dokonujesz wraz z małżonkiem, w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, zakup przypisany zostaje do majątku wspólnego i nie określa się w Umowie Przenoszącej wielkość udziałów, ponieważ są one równe.
• W przypadku małżonków posiadających rozdzielność majątkową, wspólnie nabywany lokal przypisany zostaje do majątków osobistych każdego z nich, gdyż nie posiadają oni majątku wspólnego. W Umowie Przenoszącej zostaną określone wielkości udziałów dla każdego z małżonków. Co istotne, można określić udziały w różnej proporcji, można także nabywany lokal przypisać do majątku tylko jednego z małżonków.
• Jeśli nabywasz mieszkanie będąc w związku partnerskim, zostanie ono przypisane do majątków osobistych obojga partnerów. W Umowie Przenoszącej określone zostaną wielkości udziałów nabywanych przez każdego z kupujących. Podobna sytuacja występuje również, gdy nabycia dokonują np. rodzice razem z dzieckiem.

Jeżeli zakup Twojego lokum jest finansowany przez kredyt hipoteczny, konieczne będzie ustanowienie zabezpieczenia na rzecz banku w postaci hipoteki.

Możesz za opłatą zlecić to Notariuszowi, przed którym zawierana będzie Umowa Przenosząca. W tym celu powinieneś wystąpić do banku i uzyskać stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki oraz dostarczyć je Notariuszowi jeszcze przed podpisaniem Umowy. Możesz także samodzielnie złożyć wniosek, jeśli Twoja umowa kredytowa na to pozwala.

Jeżeli zakup swojego nowego lokum finansowałeś z kredytu hipotecznego i nie skorzystałeś z opcji ustanowienia hipoteki przez Notariusza, pamiętaj o kilku czekających Cię formalnościach:

• Aby zaoszczędzić na ubezpieczeniu kredytu hipotecznego, w celu skutecznego ustanowienia hipoteki na zakupionym przez Ciebie lokalu jak najszybciej zgłoś nabycie nieruchomości (podpisanie umowy końcowej) do banku kredytującego. Bank wystawi Ci oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
• W IV Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego złóż odpowiedni wniosek wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki i opłatą sądową (200 zł za jedną wpisywaną hipotekę). ​ Zwróć uwagę, czy Twój bank kredytujący nie złożył już za Ciebie tego dokumentu.
• Udaj się do Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zameldowania i złóż PIT PCC 3 (podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki) wraz z opłatą (stawka podatku zależy od kwoty zabezpieczonej wierzytelności - 0,1% lub wynosi 19 zł).

Jeśli finansowałeś zakup ze sprzedaży innej nieruchomości, pamiętaj, że należy w Urzędzie Skarbowym właściwym dla miejsca zameldowania rozliczyć PIT 39 (jeśli to małżonkowie dokonali sprzedaży nieruchomości, która była ich wspólną własnością, powinni złożyć dwie deklaracje).

W terminie 14 dni od podpisania umowy końcowej zgłoś się z aktem notarialnym do Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta w celu wypełnienia druku IN-1 (podatek od nieruchomości). Wymiar podatku w formie decyzji zostanie przesłany listem poleconym na podany przez Ciebie adres korespondencyjny.
Opłatę tę ponosi się co roku.

​Teraz, jeżeli chcesz, możesz zameldować się w swoim nowym lokum. Aby tego dokonać, udaj się z aktem notarialnym do Urzędu Miejskiego.