Wkład własny na mieszkanie 2022 – czy i ile trzeba mieć?

Wielu młodych ludzi, którzy chcą się usamodzielnić, zamieszkać „na swoim”, być może założyć rodzinę i wejść w kolejny etap dorosłego życia ma potrzebę posiadania własnego mieszkania. Między innymi w takich przypadkach kupno nieruchomości wspierane jest często kredytem hipotecznym, do którego uzyskania konieczne jest spełnienie kilku warunków. Jednym z nich jest wkład własny – ale czy zawsze  trzeba go mieć? Co może zastąpić środki finansowe? Ile musi wynosić minimalny wkład własny w 2022 roku? Między innymi na te pytania odpowiadamy w poniższym tekście.

Wkład własny na mieszkanie – co warto wiedzieć?

Każda osoba myśląca o zakupie mieszkania z pewnością słyszała o pojęciu wkładu własnego na mieszkanie, jednak nie wszyscy dokładnie wiedzą, co się za nim kryje. Temat kredytu hipotecznego i wkładu własnego warto więc zacząć od wyjaśnienia tych terminów.Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na konkretny cel, między innymi na zakup mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, kupno działki, budowę domu lub wykończenie, remont czy rozbudowę posiadanej już nieruchomości. Zabezpieczeniem takiego kredytu jest hipoteka, co oznacza, że w razie zaprzestania spłaty zobowiązania bank ma prawo przejąć zastawiony lokal. Kredyt hipoteczny zaciągany jest na długi okres (nawet na kilkadziesiąt lat), a jego wysokość powiększona jest o odsetki, prowizję i inne obciążenia, wpływające na kwotę miesięcznej raty.Wkład własny to kapitał wymagany przez bank, w którym kredytobiorca stara się uzyskać finansowanie w postaci kredytu hipotecznego. Ile wkładu własnego należy mieć, zależy od wysokości zaciąganej pożyczki oraz warunków oferowanych przez daną instytucje finansową. Warto pamiętać, że im większy jest wkład własny, tym warunki umowy kredytowej są lepsze. W praktyce wymóg wpłaty takich środków oznacza, że za pomocą kredytu hipotecznego nie można sfinansować 100% ceny nabywanego lokalu, część kwoty trzeba zabezpieczyć własnymi środkami – choć istnieją wyjątki, o czym piszemy w dalszej części tekstu.

Wkład własny na mieszkanie w 2022 roku – jak go obliczyć?

Chcąc określić, ile trzeba mieć wkładu własnego na kredyt mieszkaniowy, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim wartość nabywanej nieruchomości oraz przeanalizować propozycje różnych banków. Warto mieć przygotowany jak najwyższy wkład własny, ponieważ wtedy zasady kredytowania są najkorzystniejsze. Porównywanie ofert z kilku banków jest istotne, gdyż pozwala wybrać tego kredytodawcę, który gwarantuje atrakcyjne warunki, a umowa z nim jest najbardziej adekwatna do możliwości finansowych kredytobiorcy, zwłaszcza jeśli poszukuje on oferty z minimalnym wkładem własnym w 2022 r. Ile procent kredytu musi zostać w ten sposób zabezpieczone zależy w dużej mierze właśnie od banku, ponieważ według Rekomendacji S przygotowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego wysokość minimalnego wkładu własnego w 2022 r. powinna wynosić 20% wartości nabywanej nieruchomości – jednak niektórzy kredytodawcy zgadzają się na 10% wkładu własnego. Konieczne jest wówczas dodatkowe zabezpieczenie, najczęściej w postaci wykupienia tzw. „ubezpieczenia niskiego wkładu własnego”, który oznacza po prostu, że wzrośnie oprocentowanie, a więc kredyt hipoteczny będzie droższy.Wśród osób kupujących swój pierwszy lokal często pojawia się pytanie, czy wkład własny zmniejszy kredyt. Szczegóły kredytowania zależą od warunków umowy z bankiem, jednak co do zasady jest to prawdą, tzn. im więcej środków zostanie wpłaconych w postaci wkładu własnego, tym niższa jest de facto wartość kredytu hipotecznego, a w konsekwencji – mniejsza liczba rat do spłaty oraz niższa kwota odsetek.   

Co może być wkładem własnym do kredytu?

Część kredytobiorców realizuje wkład własny na mieszkanie w innej formie niż wpłata środków finansowych. Istnieje kilka rodzajów tego typu zabezpieczenia kredytu, na przykład:

• inna nieruchomość – możliwe jest wykorzystanie domu lub mieszkania jako wkładu własnego, jeśli jest się jego właścicielem (banki akceptują też jako zabezpieczenie kredytu nieruchomości należące do innych osób, jednak muszą być wtedy spełnione określone warunki);
• wartość działki jako wkład własny, np. grunt pod budowę domu – w sytuacji, gdy kredytobiorca jest już w posiadaniu działki, na której planuje postawić dom, a kredyt hipoteczny jest mu potrzebny do finansowania jego budowy, bank może przyjąć taką formę zabezpieczenia (niektórzy kredytodawcy działkę jako wkład własny akceptują też przy zamiarze zakupu mieszkania);
• środki zgromadzone na IKE lub IKZE – część banków akceptuje oszczędności na poczet emerytury jako wkład własny na mieszkanie;
• zastaw posiadanych obligacji – sposobem na zmniejszenie wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego jest zastaw obligacji skarbowych lub innych papierów wartościowych (choć nie wszystkie banki akceptują taką formę);
• deklaracja sprzedaży nieruchomości – przy chęci przeznaczenia na wkład własny uzyskanych ze sprzedaży mieszkania lub domu środków, nie trzeba czekać na zakończenie transakcji, wystarczy umowa przedwstępna, by bank mógł udzielić kredytu hipotecznego;
• darowizna pieniężna, np. od rodziców czy dziadków.

Co nie może być wkładem własnym?

W przypadku braku wystarczających środków pieniężnych do wkładu własnego na mieszkanie wiele osób szuka innych możliwości finansowania. Poza poznaniem alternatyw, które mogą być ekwiwalentem wkładu własnego, warto też dowiedzieć się, jakie rozwiązania się nie sprawdzą. Przede wszystkim nie jest dobrym pomysłem wzięcie pożyczki, która miałaby sfinansować wkład własny, ponieważ już na etapie składania wniosku kredytowego oświadcza się, że taka sytuacja nie będzie miała miejsca. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego nie może też być działka czy mieszkanie obciążone inną hipoteką. Jako wkład własny nie posłuży również samochód, biżuteria czy inne drogocenne przedmioty – nawet jeśli ich wartość jest wysoka.  

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – co da się zrobić?

Otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest niestety mało realne. Rozwiązaniem mającym to zmienić jest rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma zacząć obowiązywać 27 maja 2022 r. Jest on skierowany do osób, które są w stanie spłacać kredyt hipoteczny, jednak mają trudność z uzbieraniem środków stanowiących wymagany wkład własny. Według założeń tego projektu, Państwo będzie gwarantować maksymalnie 20% wkładu własnego do kwoty 100 tys. zł. Nie będzie to jednak rozwiązanie dla wszystkich, ponieważ finansowanie będzie ograniczał limit cen za 1 m2, co niestety w praktyce wykluczy z oferty dużą część lokali, zwłaszcza w największych miastach.  

Jako doświadczony deweloper wiemy, jak ważnym krokiem jest wzięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, dlatego współpracujemy ze sprawdzonymi doradcami finansowymi, którzy pomagają naszym klientom przejść przez cały proces. Osoby poszukujące wymarzonego lokum zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy zaprezentują realizowane przez nas nowe osiedla w Krakowie i we Wrocławiu.