Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Decydując się na nabycie własnego lokum, warto pamiętać, że wydatki związane z zakupem mieszkania to nie tylko jego cena, ale też dodatkowe koszty wynikające z konieczności dopełnienia kwestii formalnych. Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania w 2022 roku? Co warto wiedzieć o kosztach notarialnych?

Czym są koszty notarialne?

Wyjaśniając najogólniej, koszty notarialne to opłaty ponoszone u notariusza, których wysokość zależy od rodzaju dokonywanej czynności prawnej oraz wartości samej transakcji. Istotnym pojęciem, które również należy przytoczyć, jest taksa notarialna, czyli opłata pobierana za udokumentowanie czynności prawnej. Warto podkreślić, że kancelarie nie mogą dowolnie ustalać swoich cenników opłat notarialnych, ponieważ obowiązuje je Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego należy wziąć pod uwagę opłaty między innymi za zawarcie umowy deweloperskiej i akt notarialny oraz jego odpis, założenie księgi wieczystej czy sporządzenie w niej właściwych wpisów.

Jak obliczyć opłatę notarialną przy zakupie mieszkania?

Obliczenie wysokości opłaty notarialnej przy zakupie mieszkania nie należy do najprostszych zadań, ponieważ trzeba wziąć pod uwagę kilka zmiennych – im wyższy próg wartości osiąga cena nieruchomości, tym mniejszy jest do zapłacenia procent od nadwyżki ponad przekroczony próg. Jednak z odpowiednim przygotowaniem i zapleczem wiedzy, można takie wyliczenia precyzyjnie przeprowadzić samodzielnie bądź też skorzystać z różnego rodzaju kalkulatorów opłat notarialnych dostępnych w intrenecie.

Wykonując obliczenia, przede wszystkim należy pamiętać, że koszty notarialne przy zawieraniu umowy deweloperskiej są zależne od wartości transakcji, a więc od ceny nabywanego lokalu czy powierzchni dodatkowych, takich jak na przykład komórka lokatorska czy garaż bądź miejsce postojowe.

Maksymalne stawki taksy notarialnej w 2022 roku w zależności od wartości kupowanej nieruchomości wynoszą:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, z zastrzeżeniem, że nie więcej niż 10 000 zł (natomiast w przypadku czynności prawnych mających miejsce pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn – maksymalna stawka taksy notarialnej nie może wynieść więcej niż 7500 zł).

Dla przykładu obliczmy wartość maksymalnej taksy notarialnej przy zakupie mieszkania za 500 000 zł, którego cena mieści się w przedziale między 60 tys. a milionem zł. Nadwyżka powyżej 60 tys. zł stanowi w tym przypadku 440 tys. zł, a 0,4% z tej kwoty to 1760 zł. Taksa wynosi więc 2770 zł. Można to również wyrazić wzorem:

• 1010 + 0,004*(500 000 – 60 000) = 1010 + 0,004*440 000 = 2770

Należy pamiętać, że wszystkie powyższe wartości są kwotami netto, do których trzeba doliczyć podatek VAT.

Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Osoby planujące zakup mieszkania i wyliczające związane z tym wydatki często zastanawiają się, po czyjej stronie leżą opłaty notarialne. Dzięki temu, że ich maksymalne wartości są odgórnie określone, można z wyprzedzeniem przewidzieć, jak będzie wyglądał kosztorys (istnieje możliwość, że część kosztów notarialnych będzie nawet niższa, jeśli kancelaria nie stosuje najwyższych wartości określonych w stosownej ustawie lub gdy zgodzi się na negocjację stawki). Dla osoby kupującej lokal dobrą wiadomością będzie z pewnością fakt, że nie wszystkie płatności spoczywają na niej – na etapie zawierania umowy deweloperskiej koszty dzielone są po równo na obie strony, czyli nabywcę i sprzedawcę, zgodnie z zapisami tzw. ustawy deweloperskiej. Obecność notariusza jest na tym etapie kupna mieszkania konieczna i wymagana prawnie, ponieważ jako osoba bezstronna potwierdza on ważność i legalność zawieranej transakcji. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego kancelarię notarialną trzeba odwiedzić ponownie – przy podpisywaniu umowy przenoszącej prawa własności. Warto zwrócić uwagę, że w momencie zawierania umowy przedwstępnej, która jest formą zabezpieczenia interesów obu stron, nie ma konieczności sporządzania jej w formie aktu notarialnego, chociaż oczywiście jest taka możliwość – wtedy opłaty u notariusza ponosi zazwyczaj nabywca lokalu.  

Podczas podpisywania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu opłatę notarialną ponosi kupujący. Podobnie jest w przypadku pozostałych kosztów notarialnych, do których zalicza się na przykład sporządzenie odpisu aktu notarialnego wymaganego przez banki w przypadku finansowania zakupu z pomocą kredytu hipotecznego.

Dodatkowe koszty notarialne w trakcie zakupu mieszkania

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to nie tylko taksa notarialna, choć ta opłata jest z pewnością najwyższa. Należy być przygotowanym również na mniejsze płatności, które trzeba ponieść przez wzgląd na obowiązki prawne lub wymogi banków. Większość z tych opłat notarialnych ma określoną stałą lub maksymalną stawkę, co umożliwia kupującemu nieruchomość z łatwością zaplanować dodatkowy budżet. Warto też wspomnieć, że dodatkowe koszty kupna mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego nieco się różnią, ponieważ kupując lokal „z drugiej ręki” konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% jej ceny – tej płatności nie ponosi się przy wyborze lokum od dewelopera.

Do dodatkowych opłat notarialnych związanych z zakupem mieszkania zalicza się:

• założenie księgi wieczystej nieruchomości – koszt stały w wysokości 150 zł;
• wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności – koszt stały w wysokości 200 zł;
• wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości (w przypadku finansowania kupna mieszkania kredytem hipotecznym) – koszt stały w wysokości 200 zł;
• odpis aktu notarialnego – koszt stały w wysokości 6 zł netto (plus podatek VAT) za każdą rozpoczętą stronę (zazwyczaj w sumie opłata ta wynosi około 100-300 zł).

Można zauważyć, że w liczeniu tego, ile wyniosą opłaty notarialne, część osób zapomina o konieczności zapłacenia podatku VAT przy podpisywaniu aktu notarialnego oraz o tym, że konieczne są jego odpisy – dla banku, jeśli nabywca zaciąga kredyt hipoteczny, a w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego również dla dewelopera, choć w Lokum Deweloper tego kosztu nie ponosi Klient.

Jak znaleźć odpowiednie lokum?

Poszukiwanie wymarzonego lokalu bywa niełatwym zadaniem dla osób, które zajmują się tym po raz pierwszy. W takich przypadkach zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy opowiedzą dokładnie o cechach każdej z inwestycji w naszej ofercie, zaprezentują odpowiadające potrzebom klienta lokale i przedstawią zalety poszukiwania swojego idealnego mieszkania na rynku pierwotnym. Wrocław, Kraków to dwa miasta, w których koncentrujemy swoją działalność, choć w ofercie mamy też atrakcyjne osiedle w podwrocławskiej Sobótce. Zapewniamy wsparcie w całym procesie kupna nieruchomości: od wyboru odpowiedniego lokum, przez dopełnienie wszelkich formalności związanych z finansowaniem, aż po wykończenie pod klucz. Współpracujemy z doświadczonymi doradcami finansowymi, którzy pomagają klientom wybrać najlepszy kredyt hipoteczny czy obliczyć opłaty notarialne, a także z projektantami wnętrz, tworzącymi mieszkania idealnie odpowiadające wymaganiom nabywców.

Masz wątpliwości, jak wygląda proces zakupu lokalu? Sprawdź nasz poradnik i dowiedz się, jak kupić mieszkanie krok po kroku!