Jak wygląda odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

wróć do aktualności

Odbiór mieszkania z rynku pierwotnego to moment, na który nabywcy czekają z niecierpliwością. Jest to bowiem ostatni etap przed odebraniem kluczy do nowego, wymarzonego lokum. Jak przygotować się na ten dzień? Co warto wiedzieć? Co sprawdzać przy odbiorze mieszkania? Między innymi na te pytania odpowiadamy w poniższym tekście.


Czym jest odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Odbiór techniczny mieszkania to bardzo ważna część całego procesu kupna lokalu od dewelopera. Odbywa się, gdy budowa jest już zakończona, jednak przed przeniesieniem prawa własności. Pozwala ocenić stan nieruchomości przed oddaniem jej w ręce przyszłych mieszkańców. Chodzi o sprawdzenie, czy wszystkie elementy zostały wykonane zgodnie z umową deweloperską oraz z określonymi prawnie normami. Podczas odbioru mieszkania, w oddawanym do użytku lokum, spotyka się nabywca (sam lub w towarzystwie specjalisty dokonującego oględzin) z osobą reprezentującą dewelopera. Po zweryfikowaniu określonych elementów lokalu (w dalszej części tekstu wyjaśniamy dokładnie, na co należy zwrócić uwagę) sporządzany jest protokół odbioru, który podpisują obie strony. Odbiór techniczny mieszkania, zgodnie z przepisami określonymi w tzw. ustawie deweloperskiej, przeprowadzany jest w przypadku nabycia lokalu z rynku pierwotnego.

 

Odbiór techniczny mieszkania – jak się do niego przygotować?

Odpowiednie przygotowanie do odbioru technicznego mieszkania jest bardzo ważne. Takie spotkanie powinno obywać się w dzień, aby przy naturalnym świetle móc ocenić wszystkie kluczowe elementy oddawanego lokalu. Podczas odbioru mieszkania nie ma w nim zamontowanego oświetlenia, a latarka może nie zdać w każdym przypadku egzaminu. Pamiętaj, żeby na odbiór techniczny mieszkania zaplanować sobie około 1 godziny, a nawet pozostawić w swoim harmonogramie więcej wolnego czasu, aby nie stresować się koniecznością zdążenia na kolejne spotkanie. Pośpiech nie jest wskazany – dokładne sprawdzenie całego lokalu da Ci potwierdzenie, że Twoje nowe lokum zostało wykonane zgodnie z umową, a ewentualne niedociągnięcia zostaną zauważone, zapisane w protokole odbioru i poprawione.

 

Co warto zabrać ze sobą na odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Na pewno przydatne będą poniższe dokumenty i narzędzia:

  • standard wykonania lokalu;
  • prospekt informacyjny;
  • umowa deweloperska i pozostałe załączniki (być może podczas odbioru mieszkania będziesz mieć potrzebę, by coś w nich sprawdzić, np. jeśli dokonujesz tzw. zmian lokatorskich – polecamy jednak przypomnieć sobie zapisy umowy jeszcze przed spotkaniem);
  • miarka (laserowa lub zwijana);
  • skalibrowana poziomica dwumetrowa;
  • kątownik o ramieniu 1m;
  • dokument tożsamości i pełnomocnictwa pozostałych nabywców do odbioru przedmiotu umowy w ich imieniu

Dodatkowo warto mieć przy sobie też notes i długopis oraz telefon komórkowy z aparatem, by w razie potrzeby móc wykonać dokumentację fotograficzną.

  

Odbiór mieszkania: samemu, czy z fachowcem?

Samodzielny odbiór mieszkania jest zasadny w przypadku, gdy masz wiedzę z zakresu budownictwa lub doświadczenie w przeprowadzaniu odbiorów technicznych mieszkań i wiesz, na co zwracać uwagę. Pamiętaj, że istotne jest posiadanie profesjonalnych narzędzi, które warto wykorzystywać podczas odbioru, ponieważ pozwalają one w dokładny i precyzyjny sposób dokonać sprawdzenia lokalu. Odbiór mieszkania z fachowcem daje gwarancję przeprowadzenia szczegółowej kontroli, która (m.in. dzięki wykorzystaniu odpowiedniego sprzętu) będzie stanowiła solidną podstawę do sporządzenia protokołu odbioru lokalu. Zaufany inżynier, który przeprowadził wcześniej wiele odbiorów mieszkań deweloperskich i ma wiedzę w zakresie norm oraz przepisów z zakresu prawa budowlanego, jest dobrym wsparciem, ponieważ jego ocena ma wiarygodne, merytoryczne zaplecze. Koszty odbioru mieszkania są zapewne niższe, gdy dokonuje się go samodzielnie, jednak warto wziąć pod uwagę, że osoba nieposiadająca doświadczenia w przeprowadzaniu odbiorów mieszkań od dewelopera może np. wykonać niedokładny pomiar lub coś przeoczyć, co w przypadku współpracy ze specjalistą nie powinno mieć miejsca. Czasami zdarza się, że klienci korzystają z pomocy znajomych lub członków rodziny, którzy mają wiedzę i wymagany sprzęt – takie rozwiązanie też jest oczywiście zasadne. Kupujący ma różne możliwości i tylko od jego decyzji zależy, czy ktoś będzie mu towarzyszył podczas odbioru technicznego mieszkania. Zawsze jednak warto dobrze przemyśleć swój wybór, a do samego spotkania odpowiednio się przygotować.

 

Na co zawrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Niezależnie od tego, czy odbiór mieszkania od dewelopera wykonujesz samodzielnie, czy z fachowcem, to powinieneś znać listę najważniejszych elementów, jakie należy sprawdzić przed podpisaniem protokołu odbioru. Współpraca z doświadczonym deweloperem ma między innymi taką zaletę, że podczas budowy poważne błędy projektowe czy braki w postanowieniach umowy się nie zdarzają, a jedynie sporadycznie mogą mieć miejsce drobne niedociągnięcia, które spotkanie odbiorowe ma za zadanie zweryfikować. Z kwestii ogólnych można sprawdzić, czy układ lokum zgadza się z tym, jaki został przedstawiony na rzutach oraz czy okna i drzwi są odpowiednio (zgodnie z projektem) rozmieszczone. Następnie warto przystąpić do kontroli poszczególnych elementów składowych lokalu.

Podłogi

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera sprawdzane są wylewki – osoba kontrolująca ocenia przy pomocy dwumetrowej poziomicy, czy odpowiadają one warunkom technicznym wykonania i odbioru robót budowlanych oraz obowiązującej normie. Wylewki nie powinny mieć pęknięć, ale muszą zostać zachowane szczeliny wypełnione pianką wzdłuż ścian i nacięcia pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami (jest to dylatacja, która zapobiega odkształceniom czy pęknięciom wylewki, jakie mogłyby mieć miejsce przez różne czynniki).

Ściany

Sprawdzając ściany, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na to, czy tynk położony jest zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót oraz z obowiązującą normą. Tynk powinien być gładki, jedynie w łazience zacierany jest na bardziej szorstki. Wszystkie ściany powinny być suche.

Okna i drzwi

Przeprowadzając odbiór techniczny mieszkania sprawdza się, czy okna otwierają i zamykają się prawidłowo, czysą odpowiednio wyregulowane. Warto też skontrolować ramy oraz szyby, aby upewnić się, że nie posiadają ponadnormatywnych rys. Zarówno w przypadku okien, jak i drzwi należy zwrócić uwagę, czy po otwarciu nie zamykają się one samoczynnie. Oglądając drzwi warto przyjrzeć się narożnikom oraz dolnej krawędzi  skrzydła i ocenić, czy są równe, tzn. bez wgnieceń i rys.

Parapety

Po oknach warto też dokonać oględzin parapetów, a więc przede wszystkim sprawdzić, czy zostały wykonane z materiału określonego w standardzie wykonania lokalu oraz czy (w przypadku parapetów zewnętrznych) zachowane są odpowiednie, zgodne normami budowlanymi spadki.

Elektryka

Kontrolę instalacji elektrycznej najlepiej jest zacząć od weryfikacji, czy układ gniazdek i punktów oświetleniowych jest zgodny z planem instalacji otrzymanym od dewelopera. Skrzynka elektryczna, w której znajdują się bezpieczniki, powinna posiadać zamykaną klapę, a w jej wnętrzu musi panować porządek – żadne przewody nie mogą wystawać poza aparaturę, a każdy bezpiecznik musi być opisany.

Grzejniki

Jeśli odbioru technicznego mieszkania dokonuje się poza sezonem grzewczym, to trudno jest zweryfikować poprawność działania instalacji. Można jednak skontrolować, czy rozmieszczenie kaloryferów zgadza się z projektem, ich mocowania są solidnie utwierdzone oraz czy zawory termostatyczne się nie zacinają.

Wentylacja

Podobnie jak w przypadku pozostałych elementów sprawdzanych podczas odbioru mieszkania od dewelopera, tak też usytuowanie pionów wentylacyjnych warto porównać z ich planowanym rozmieszczeniem, aby mieć pewność, że instalacja przebiegła zgodnie z projektem. To, czy wentylacja działa poprawnie, trudno jest określić samemu, zaleca się więc skorzystanie ze wsparcia specjalisty. Często jednak podczas odbioru mieszkania wentylacja mechaniczna wywiewna jest w fazie rozruchu i nie wszystkie piony są jednocześnie uruchomione.

Teletechnika

Warto zwrócić uwagę, czy w lokalu zostały zamontowane gniazda umożliwiające korzystanie z instalacji teletechnicznych, czyli internetu oraz telewizji naziemnej i cyfrowej.

Powierzchnie dodatkowe

Odbiór techniczny mieszkania pozwala na sprawdzenie wnętrza lokalu, ale także powierzchni dodatkowych, takich jak balkon, loggia, taras, miejsce postojowe czy komórka lokatorska. Należy zweryfikować, czy wykorzystane w nich materiały są zgodne z przedstawionym standardem wykonania, można też sprawdzić mocowania balustrad. W przypadku balkonu istotny jest spadek, pozwalający na prawidłowy odpływ wody deszczowej. Weryfikując komórkę lokatorską dobrze jest zwrócić uwagę na jej numer i umiejscowienie (czy odpowiadają informacjom widniejącym w umowie), sposób wygrodzenia komórki oraz posadzkę, która nie powinna mieć pęknięć. Warto przyjrzeć się też drzwiom, klamkom i zamkom, biorąc pod uwagę montaż oraz łatwość użytkowania.

 

Protokół odbioru technicznego mieszkania

Po zakończonych oględzinach mieszkania oraz powierzchni dodatkowych, przychodzi czas na podpisanie protokołu odbioru technicznego lokalu, w którym należy zapisać zauważone podczas spotkania usterki, jeśli takie miały miejsce. Na zawarte w dokumencie uwagi deweloper odpowie w ciągu 14 dni, określając ich zasadność. Deweloper usuwa zasadne usterki w ciągu 30 dni od daty odbioru lokalu. Jeśli prace nad usuwaniem usterek wymagają technologicznie dłuższego czasu, deweloper poinformuje o innym terminie ich realizacji. Nabywca musi udostępnić lokal na czas usuwania usterek.
Protokół odbioru podpisują wszyscy Nabywcy, którzy podpisali umowę. Jeżeli na odbiór nie stawia się wszyscy Nabywcy, na odbiór należy przynieść pełnomocnictwo do odbioru przedmiotu umowy w imieniu nieobecnych.
W protokole odbioru technicznego mieszkania zawarte są również stany liczników wody i CO, spisane wszystkie klucze, piloty, chipy i wyposażenie dodatkowe.

 

Odbiór mieszkania od dewelopera – podsumowanie

Zdarza się, że klienci, którzy nabywają swoje pierwsze lokum zastanawiają się: kupiliśmy mieszkanie od dewelopera i co dalej. Zawsze zachęcamy wtedy do kontaktu z naszymi sprzedawcami, którzy rozwiewają wszelkie wątpliwości, a także staramy się wszystkie etapy całego procesu wyjaśniać na naszej stronie internetowej. Po załatwieniu kwestii formalnych związanych z zakupem lokalu, należy poczekać na zakończenie budowy. Wtedy nasz dział obsługi posprzedażowej kontaktuje się z klientami, zapraszając na spotkania odbiorowe.

Poniżej przedstawiamy krótkie podsumowanie najważniejszych informacji dotyczących odbioru mieszkania.
•    Na spotkanie odbiorowe klient może przyjść sam lub w towarzystwie osoby znającej obowiązujące normy i przepisy, która udzieli mu wsparcia w kwestiach technicznych w mieszkaniu.
•    Odbiór lokalu powinien odbyć się w dzień, warto przeznaczyć na niego ok. 1 godziny i zabrać ze sobą odpowiednie dokumenty oraz narzędzia.
•    Po dokładnym sprawdzeniu poszczególnych elementów mieszkania oraz powierzchni dodatkowych, ewentualne uwagi należy zapisać w protokole odbioru. Na tej podstawie deweloper dokona poprawek.
Warto przypomnieć o tym, że zakupione lokale objęte są 5 letnim okresem rękojmi zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że jeżeli klienci zauważą usterki już po odbiorze, wystarczy że zgłoszą je w ramach obowiązującej rękojmi, a Dział Obsługi Posprzedażowej po weryfikacji zgłoszenia i uznaniu zasadności, przystąpi do usuwania usterki.
Możliwość zakupu mieszkania, w którym przed otrzymaniem kluczy wykonuje się odbiór techniczny, daje rynek pierwotny. Wrocław czy Kraków, gdzie realizujemy nasze inwestycje, to miasta, w których osoby zainteresowane zakupem mieszkania mają nie tylko szeroki wybór atrakcyjnych lokalizacji nowych osiedli, ale też łatwy kontakt ze specjalistami, mogącymi pomóc w odbiorze lokalu.

Jeśli jesteś jeszcze na etapie poszukiwania swojego wymarzonego lokum, to zachęcamy do zapoznania się z naszą wrocławską ofertą, w której możesz znaleźć komfortowe, nowe mieszkania koło Kępy Mieszczańskiej lub Ostrowa Tumskiego, na zacisznym Zakrzowie czy w pobliskiej Sobótce. W Krakowie proponujemy natomiast lokale w atrakcyjnych dzielnicach, takich jak Podgórze Duchackie, Zabłocie czy Dębniki.