Jak wybrać kredyt hipoteczny na mieszkanie?

Kredyt hipoteczny wielu Polakom umożliwia zakup wymarzonego mieszkania. Jest to jednak zobowiązanie, które zostaje z kredytobiorcą na długo, dlatego warto dokładnie przeanalizować oferty różnych banków, swoją sytuację finansową, wysokość potrzebnej pożyczki, a także rodzaj rat kredytu. Z poniższego tekstu dowiesz się, jak wybrać kredyt hipoteczny, co oznaczają takie pojęcia jak zdolność kredytowa i oprocentowanie kredytu oraz na czym polega różnica między ratami malejącymi czy stałymi.

Jak wybrać kredyt hipoteczny? Od czego zacząć?

Zanim zaczniesz się zastanawiać, jaki kredyt hipoteczny wybrać, powinieneś określić, jakie lokale Cię interesują (jaka lokalizacja, metraż i co za tym idzie – cena mieszkania) oraz ile może maksymalnie wynieść Twój wkład własny, czyli kapitał wymagany przez każdy bank udzielający kredytu hipotecznego (jest to zazwyczaj kwota wynosząca 10-20% wartości zaciąganej pożyczki). Mając te informacje, będziesz mógł ustalić, jaka powinna być wysokość Twojego kredytu hipotecznego: 300 tys., 500 tys. czy więcej. Kluczowa oczywiście jest również zdolność kredytowa, którą w danym momencie posiadasz według wyliczeń banku (lub posiadacie, ponieważ o tego typu finansowanie może się też starać para kupująca wspólnie lokum). Do jej ustalenia potrzebne są m.in. informacje o zarobkach, rodzaju zatrudnienia, historii kredytowej (czy w przeszłości pożyczki spłacane były przez Ciebie regularnie, czy nie masz zadłużeń itd.) oraz o stanie cywilnym i liczbie osób, które są na Twoim utrzymaniu. Pod pojęciem zdolności kredytowej kryje się po prostu możliwość spłacania zaciągniętych zobowiązań finansowych, co stanowi rodzaj potwierdzenia dla banku, że kredytobiorca będzie w stanie regularnie wpłacać ustalone raty kredytu.

Kredyt hipoteczny – jak wybrać bank?

W celu otrzymania konkretnych ofert kredytu hipotecznego należy zwrócić się z taką prośbą do banku.    Najlepiej jest jednak nie ograniczać się do konsultacji tylko z jedną placówką, a porównać propozycje i warunki kilku, mając dzięki temu pewność, że wybiera się najbardziej korzystną ofertę . Pomocne mogą okazać się usługi doradcy kredytowego, który zapoznaje się z sytuacją finansową klienta, analizuje jego możliwości oraz oczekiwania względem umowy kredytowej, a następnie przedstawia mu wybrane propozycje z różnych banków. Taki specjalista nie musi ograniczać się do produktów jednego kredytodawcy, dzięki czemu może dobrać najbardziej atrakcyjne dla danego klienta rozwiązania. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na taką współpracę, czy wybierzesz bezpośredni kontakt z ekspertami poszczególnych banków, miej na uwadze, że kredyt hipoteczny na zakup mieszkania to dużo poważniejsze zobowiązanie, niż np. rozłożenie na raty płatności za nowy telewizor czy laptopa – należy więc dokładnie zapoznać się z wszelkimi warunkami umowy, jakie obowiązują u danego kredytodawcy.
Z pewnością nie da się więc określić jednoznacznie, w jakim banku najlepiej dziś wziąć kredyt – jest to kwestia indywidualna, ponieważ każdy kredytobiorca ma inną sytuację materialną oraz wymagania co do oferty banku. Oczywiście kredytodawcy mają odmienne zasady i warunkowania przyznawania kredytów hipotecznych, jednak to, co dla jednej osoby może być korzystne, dla drugiej - wręcz odwrotnie.

Pamiętaj, że zbieranie i porównywanie ofert kredytów hipotecznych z różnych banków jest procesem, dlatego nie nastawiaj się na to, że wszystko załatwisz w jeden dzień. Pośpiech z pewnością nie będzie w tym przypadku pomocny, lepiej bowiem poświęcić czas na analizę proponowanych przez banki warunków, niż później żałować nieprzemyślanej decyzji o zaciągnięciu drogiego kredytu hipotecznego. Co warto wiedzieć przystępując do sprawdzania propozycji banków? Przede wszystkim należypamiętać, że na to, czy kredyt jest stosunkowo najkorzystniejszy ma wpływ wiele czynników. Jednym z nich jest jego oprocentowanie, które ma bezpośrednie przełożenie na wysokość raty. W jego skład wchodzi marża banku (jest to ważny element przy porównywaniu ofert) oraz stawka WIBOR. Szukając kredytu hipotecznego zwróć również uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, która pozwala określić, która oferta jest najlepsza pod względem kosztów.

Niezależnie od tego, czy szukasz propozycji kredytu hipotecznego na 500 tys. czy 1 mln złotych, decyzja o wyborze najkorzystniejszego finansowania nie jest prosta. Jeśli nie masz czasu lub po prostu nie chcesz samodzielnie zajmować się formalnościami, możesz zdecydować się na pomoc fachowca. Nie musisz przy tym martwić się o koszty, ponieważ najczęściej wynagrodzenie doradcom kredytowym wypłaca w ramach prowizji bank, w którym zaciągnięty zostaje kredyt. Innym rodzajem wsparcia w analizowaniu ofert kredytów hipotecznych jest korzystanie z internetowych kalkulatorów i porównywarek. Po uzupełnieniu w nich danych dotyczących m.in. kwoty pożyczki czy czasu spłaty, otrzymasz zestawienie propozycji różnych banków oraz całościowe koszty kredytu. Jest to dobry sposób na wstępne rozeznanie się w temacie finansowania zakupu mieszkania.

Jak ustalić optymalną kwotę kredytu hipotecznego?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, poza ceną za sam lokal, powinieneś brać też pod uwagę dodatkowe wydatki: po odebraniu kluczy zastaniesz swoje lokum w stanie deweloperskim, konieczne będzie więc jego wykończenie i wyposażenie. Dodatkowo, razem z nieruchomością możesz nabyć też prywatne miejsce postojowe oraz komórkę lokatorską, których koszty wlicza się do wysokości zaciąganej pożyczki. Pamiętaj, że ustalenie wartości kredytu hipotecznego powinno być podparte dokładnymi wyliczeniami – lepiej nie szacować kosztów „na oko”. Zbyt niska kwota pożyczonych środków może nie wystarczyć na przykład na wyposażenie lokum, a z kolei za wysoka wiąże się z większą miesięczną ratą oraz końcową wartością kredytu (choć pozostałymi środkami można często nadpłacić pożyczkę).   

Kredyt hipoteczny na  sam zakup mieszkania (i miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej)   można dość prosto wyliczyć – od kwoty lokalu i dodatkowych powierzchni należy odjąć wartość wkładu własnego, a pozostałe do zapłaty środki zapewni zaciągany kredyt. Warto więc zgromadzić jak największy wkład własny, bo im będzie on wyższy, tym niższa będzie wysokość odsetek oraz liczba rat do spłaty zobowiązania.  
Trudniejsze do oszacowania są z pewnością koszty wykończenia i wyposażenia lokum. Jeżeli zamierzasz pokryć je z pomocą kredytu hipotecznego, postaraj się przygotować kosztorys potrzebnych materiałów, sprzętów czy mebli. Zgromadź też wyceny od kilku ekip wykończeniowych, aby zorientować się, ile wyniesie tzw. „robocizna”, np. za wyłożenie podłóg, malowanie ścian czy montaż osprzętu. W kalkulacji zawrzyj kilkuprocentowy zapas – ceny materiałów czy wynagrodzenie za pracę może ulec zmianie i lepiej być na to przygotowanym . Dużym ułatwieniem w tym kontekście z pewnością jest korzystanie z takich programów jak Lokum pod klucz, w ramach którego architekt w porozumieniu z kupującym przygotowuje projekt wykończenia mieszkania wraz z dokładnym rozplanowaniem kosztów. Jest to rozwiązanie, które nie tylko gwarantuje szybką możliwość wprowadzenia się do nowego lokalu, ale też stałość i pewność cen.

Co jest lepsze: oprocentowanie stałe, czy zmienne?

Być może zastanawiasz się co jest lepsze w kontekście kredytu hipotecznego: oprocentowanie stałe, czy zmienne. Oba rodzaje mają swoje plusy i minusy, a wybór jednego z nich jest zawsze indywidualną decyzją każdego kredytobiorcy. Czym się różnią?

• Oprocentowanie zmienne – kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym opiera się na stałej marży banku (którą można przed podpisaniem umowy negocjować) oraz na wskaźniku WIBOR, który powiązany jest z wysokością stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski – gdy Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe, rośnie też WIBOR, a w konsekwencji również wysokość rat przy kredycie hipotecznym z oprocentowaniem zmiennym (i odwrotnie – po obniżeniu stóp, płaci się niższą ratę). W zależności od zapisów danej umowy wskaźnik WIBOR może się zmieniać  – odbywa się to najczęściej co 3 lub 6 miesięcy , wtedy też bank aktualizuje kredytobiorcy warunki spłaty.
• Oprocentowanie stałe – decydując się na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez określony w umowie czas (zazwyczaj 5 lub 7 lat) kredytobiorca płaci tę samą wysokość rat – niezależnie od podnoszenia lub obniżania stóp procentowych. Po umówionym okresie bank proponuje warunki oprocentowania zmiennego lub, rzadziej, umożliwia pozostanie przy dotychczasowym modelu rozliczenia na kolejne kilka lat.

Istnieje jeszcze możliwość wyboru rat malejących – wówczas w pierwszym okresie spłaty raty są wyższe niż w kolejnych rozliczeniach. Podejmując decyzję o rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego należy wziąć pod uwagę aktualną wysokość stóp procentowych i prognozowane zmiany, sytuację gospodarczą oraz warunki oferowane przez bank, a także swoją własną sytuację finansową w odniesieniu do zalet i wad każdego z rozwiązań. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jest szczególnie polecany osobom, którym zależy na możliwości kontrolowania domowego budżetu w pierwszych latach spłacania pożyczki. Decydując się na oprocentowanie zmienne trzeba mieć na uwadze ryzyko zmienności ponoszonych co miesiąc kosztów, które mogą zarówno spadać, jak i rosnąć – powinno się więc być przygotowanym na obie możliwości.

Znajdź swoje lokum!

Szukasz idealnego lokum dla siebie? Zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy przedstawią Ci nasze nowe mieszkania na sprzedaż. Kraków (Podgórze Duchackie, Zabłocie, Dębniki) oraz Wrocław (Stare Miasto, Zakrzów, pobliska Sobótka) to miasta, w których powstają nasze wyjątkowe osiedla o podwyższonym standardzie. Skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły oferty.